【回答編】
こんにちは、今日は、11月26日に投稿したよもやま話の回答編です。
地上権（旧法借地権）分譲マンションの売却相談の行方はどうなったのかをご報告します。
まずは、前回の復習です。
ご相談内容と物件の状況は以下の通りでした。
・築年数が50年以上経過した地上権マンションに居住中
・売却して介護サービス付の施設に入居したい
・現在、未婚者で一人暮らしなので身内がいない
・居住用のファミリータイプと投資用のワンルームタイプの2部屋を所有
・このマンションの借地権の期限は残り10年
・再開発がすすむ川崎市内のターミナル駅から徒歩数分の立地
・総戸数は数十戸と少ない、小規模のマンション
さて、このマンションのメリットとデメリットを考えてみましょう！
メリット
①ターミナル駅徒歩数分で立地が良い
②再開発で将来の価値が望める
③旧法借地権なので法定更新か、合意更新が出来る
④将来の価値と共に地上権価格が上がる可能性がある
デメリット
①築年数が50年以上経過していてマンションの維持管理状態で建物価値が変わる
②借地期限が残り10年
③近い将来に借地更新料の負担が必要になるか、建物解体費が負担が必要になる
④総戸数数十戸の小規模マンションで所有者負担が大きい
➄住宅ローンが利用できる金融機関がかなり限られる
以上のことから、ご相談されたお客様へのアドバイスは如何だったのでしょうか。
さて、今回のケースは以下のポイントを考慮して、判断を仰ぎました。
【ポイント】
①建物が築50年以上経過し、維持管理状態が悪い
②借地の更新まで10年であり、10年間で維持管理コストが係ることと、更新時に更新料が係る
③ご所有者の年齢や介助・介護の現状と近い将来の必要性や費用等
④駅に近くで再開発による将来価値が上がることよりも、将来に向けて大きくなる費用負担の比較
➄借地の残存期間が短くなるにつれ、高齢化社会の中で購入者層がさらに限られてしまうリスク。
以上のことを総合的に判断する材料として提示し、早期の売却をお勧めしました。
詳細については、取引事例を参考にしてください。